土地を売って売却益が出たときに知っておきたい消費税の話

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物品の取引やサービスの売買をしたときには消費税が発生するのが日本の税制の基本です。土地の売却をしたときにも消費税の支払いが必要になることが多いので、どのようなときに必要なのかを理解しておきましょう。特に土地を売ったことで売却益が出たときに消費税が発生するのかどうかはよく考えなければならないポイントです。

まずは知っておきたい消費税の原則

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土地を売却するときにどのような形で消費税がかかってくるのかを理解する上で重要なのが原則を把握しておくことです。土地の取引をするときには金額が大きくなりがちなので、消費税の増税が大きな影響を受けます。増税前に売るべきなのか、増税後でも大丈夫なのかと悩む人も多いでしょう。

原則を理解した上で土地の売買に関する細かな条件を見ていけば消費税がどれだけかかるのかを考えることは難しくありません。消費税とは消費一般に対して課税される間接税で、原則として事業者が資産の譲渡等の対価を得て行われる取引が対象となります。

資産の譲渡等とは事業として有償で行われる品物の譲渡や資産の貸付、サービスの提供といったものです。事業者が利益を得るために行う事業の中で発生するものなので、事業者が売買しない限りは消費税がかかることはありません。

個人が土地を売却するときには通常は事業として行っていないことから消費税がかかることはないのです。これはどれだけ大きな売却益が出たとしても同じことで、消費税を支払う必要はありません。ただし、売却益が出ていて譲渡所得があるときには譲渡所得税は納めることになります。

譲渡所得税は個人に対して課される税金なので忘れないようにしましょう。一方、課税事業者が土地を売却するときには消費税がかかるというのが原則です。事業として行っているかどうかで違いが生じると理解しておけば良いと言えます。

土地の売却で消費税がかかるのは

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実際には土地の売却をするときには消費税を払うことになるのが一般的です。土地の売買の取引自体は消費税が課税されるものではありません。しかし、土地を売却するプロセスの中で消費税の課税対象になる取引がしばしば行われます。

最も代表的なのが不動産会社との取引です。通常は土地の買い手を探すために不動産会社と媒介契約を結んで仲介してもらいます。この対価として支払う仲介手数料は、土地の仲介というサービスに対する対価となることから消費税の課税対象になるのです。

不動産の仲介にかかる手数料は売買価格の3%+6万円というのが普通で、5000万円の土地の場合には156万円になります。その8%となると12万4800円なので、かなりの金額の消費税を納めなければならないと覚えておきましょう。

また、土地を売却したときに登記の手続きが必要になり、司法書士に代行を依頼した場合にも消費税が発生します。司法書士報酬も登記代行のサービスへの対価として捉えられるからです。金融機関での手続きが必要だった場合にもその手数料は全て消費税の課税対象になります。

仲介手数料ほどには大きな金額ではありませんが、消費税がかかる場面は意外に多いので気をつけましょう。

課税事業者の売却益には消費税がかかる

課税事業者が土地を売却したいと考えているときには土地の売却益が出たときには注意が必要です。一般的に売却益が出たときには事業として取引をしていることになるため、消費税が課税されると考えなければなりません。

例えば社用車を売った場合や下取りをしてもらった場合には、その買取価格や下取り価格に当たる部分は消費税の課税対象です。オフィスビルの部屋を所有していたけれど、移転のために売却したというときにもその売却益に課税されます。

これが原則ですが、土地の場合には例外的な措置があるので帳簿処理には気をつけなければなりません。

土地の場合には消費税はかかるのか

土地の売却のときに気をつけなければならないのが、土地の売買は非課税として認められていることです。他の不動産などの売却益と同様に帳簿処理してしまいがちなので注意しましょう。土地にある定着物についても非課税になります。

樹木が植えられているときには定着物として認められるので、売却するときには内訳がわかるようにしておくと節税できるでしょう。建物ごと土地を売る場合には建物の部分の売却益は課税対象になります。明確に内訳がわかるようにしておかないと帳簿処理が難しくなってしまうので注意が必要です。

個人の場合には建物も非課税

事業者の場合には土地のみが非課税で、建物の売却益は課税対象になります。しかし、個人の場合には事業として行うわけではないので建物ごと土地を売ってもどちらの売却益にも消費税はかかりません。ただし、気をつけておきたいのはあくまで事業として行っていなければ非課税だということです。

マイホームが建っている土地を売るときや、親が住んでいた家を相続してから売るときなどには建物についても課税されることはありません。しかし、不動産投資の目的でマンションやアパートなどを購入して運用してきたという場合には基本的には事業として使っていたことになるので課税対象になります。

事業としての規模でなければ問題ないという解釈もできますが、少なくとも個人事業主として経営をしている場合には建物の部分の売却益は消費税を納めなければなりません。

個人で消費税は節約できるのか

個人が売却益にかかる消費税を節約できるのかという疑問が生じることもあるでしょう。仲介手数料にかかる消費税は売却益にかかる消費税と同じようにして考えることができます。仲介手数料を減らすように努力すれば消費税を節約することは可能です。

不動産会社の中には仲介手数料を3%+6万円とはせずにもっと安くしている会社もあります。仲介手数料無料としている不動産会社もあるので、消費税を払わずに済ませることもできるでしょう。また、不動産会社を利用せずに個人と直接取引をすることで消費税が発生しないようにすることもできます。

オークションにかけたり、地域の掲示板に広告を出したり、インターネットサイトを利用して募集をかけたりすることによって買い手を探してみましょう。知り合いにも声をかけてみると欲しいという人が見つかるかもしれません。

もし見つけることができたら仲介手数料も消費税もかけずに土地の売却を済ませられます。

参考資料:不動産売却一括査定.com - 不動産売却見積もり